Un
immobile non nasce per essere Pignorato…
un
immobile nasce per dare un tetto a una famiglia; un caldo rifugio sicuro dal
mondo esterno, un focolare intimo dove essere sereni, dove chiudersi con le
persone amate, dove far crescere i figli, giocando con loro, dove spesso si
racchiudono i più bei ricordi di una vita…
ma come spesso accade la vita non è
fatta solo di foto incorniciate di famiglie felici o pseudo tali, spesso accade
che i cicli della vita, come i Bioritmi, salgano e scendano e quando una
famiglia, una persona o un gruppo di persone si vede costretto ad
affrontare “la crisi” questa spesso miete più di quel che dovrebbe, a causa
dei debiti contratti….
In principio, quindi, era il DEBITO…
contrarre un debito, oggi come oggi,
è la cosa più semplice del mondo, dove tutto ha un prezzo; basta comperare
qualsiasi cosa e non poter disporre di tutta la cifra per pagare che pronti
come dei cavalli alla mossa, si presentano decine e decine di offerte di
prestito a condizioni “di pseudo-regalo”.
Tra le decine di possibilità di
prestito, il primo, probabilmente anche il più “logico” e più lungimirante è di
sicuro il prestito per l’acquisto della casa; l’accensione quindi di un Mutuo…
ma per avere un debito gravante sulla casa non esiste solo il Mutuo per
comperarla, anche se questi resta il più diffuso; pensate a quanti debiti si
possono contrarre:
tasse arretrate;
spese condominiali non pagate;
fidejussioni rilasciate per
garanzie bancarie anche di società di capitali;
avvalli su cambiali;
firme a garanzia di prestiti con
garanzie di terzi….
Per concludere, Basta aver
contratto UN QUALSIASI DEBITO e possedere UN QUALSIASI IMMOBILE per far si che,
a causa della mancanza di continuità di pagamento o interruzione della stessa,
prima o poi, qualcuno venga a “bussare alla porta” per esigere le cifre
prestate e se questo non avviene, affidarsi alla giustizia e alle norme del
codice Civile per escutere il proprio credito attraverso la vendita all’asta.
Ma come saprete questo non accade “il giorno dopo”… esiste un tempo di
maturazione degli eventi, che porta dal debito al pignoramento e
successivamente all’asta, entro il quale ci stanno una serie di azione che si
possono fare, da entrambe le parti, per scongiurare la vendita all’asta…
infatti, ragionata dal punto di vista della maggior parte dei creditori, a
questi ultimi non interessa impossessarsi dell’immobile, ma solo vedere saldati
i proprio crediti.
La via verso il pignoramento è
piuttosto lunga, dura anni e non è gratuita per chi la intraprende, ecco perché
non è cosi immediata.
Ma vediamo come si svolge e
prendiamo la più diffusa; Il Mutuo Non
Pagato.
Nel giorno in cui viene
sottoscritto il contratto di Mutuo tra Banca erogante e Cliente, che spesso
corrisponde al giorno in cui viene acquistata la casa, ci si reca dal Notaio e
si mettono per iscritto le condizioni di Mutuo.
Il Mutuo per l’acquisto della casa
viene erogato a Fronte di garanzia IPOTECARIA (nella maggior parte dei casi) di
primo grado, che il “Cliente” della Banca erogante autorizza a trascrivere a
fronte della somma necessaria.
Quindi la Banca vende i soldi in
cambio di Interessi e a garanzia di una ipoteca sulla casa.
È giusto precisare, per sfatare
miti e leggende, CHE LA BANCA NON DIVIENE MAI PROPRIETARIA DELL’IMMOBILE…. La
proprietà resta sempre e solo del “proprietario”, sino alla Vendita della
stessa con consecutiva chiusura del mutuo residuo o, nel caso di vendita
all’asta, sino alla successsiva vendita dichiarata dal Giudice con il decreto
di trasferimento.
Il contratto di mutuo contiene
tutte le condizioni riguardanti il prestito garantito, i tempi del pagamento,
gli interessi e soprattutto contiene COSA ACCADRA’ in caso di “morosità” o di
interruzione del pagamento.
Vediamo ora cosa accade, punto per
punto.
·
Tutto bene quindi sino a che si paga
regolarmente, ma quando per qualsiasi motivo smetto di pagare, anche ritardando
di un giorno il pagamento, la Banca, vuol sapere “cosa accade” cosi da
monitorare nel tempo la situazione… siamo ora alla prima rata NON PAGATA…
· Dalla
prima rata non pagata e, normalmente, sino a sei rate non pagate, entra in
gioco il Responsabile della Filiale
come prima figura interfacciante; è probabilmente la persona che più conoscete
dello sportello dove avete il Conto Corrente bancario e dove avete sottoscritto
i primi documenti per il mutuo… quello, insomma, che a suo tempo vi concesse il
Mutuo; suo compito quello di contattarvi e chiedere “quando rientrerete del
mancato pagamento…”, questa attività resta nella filiale di banca e può, una
volta pagato l’arretrato, far rientrare
in bonis la posizione. La CR (Centrale Rischi) bancaria viene informata della anomalia;
in questa fase iniziale, il cliente può chiedere alla banca, dopo aver
conclamato lo stato di insolvenza dovuta a perdita di lavoro, o altre gravi
condizioni, una MORATORIA DEL MUTUO che consente la sospensione della rata per
un periodo di 18/24 mesi, cosi da dare agio a superare il momentaneo momento di
crisi. La casa NON Viene pignorata e non andrà all’asta in questo periodo.
· Se
il protrarsi nel non pagare super il periodo sopra citato, la pratica passa all’ufficio incagli della Banca; ora
l’interfacciante è un soggetto che ha lo stesso compito del responsabile di
filiale e suo scopo è, alla fine del suo operato, se trovare una soluzione
positiva oppure passare la prativa da INCAGLIO a SOFFERENZA… mediamente, il
periodo in cui la pratica resta in “incaglio” è di circa 12 mesi… sono
trascorsi quindi circa 18 mesi dall’ultima rata pagate e dal momento in cui
sono entrato in difficoltà. Anche in questa fase la casa NON Viene pignorata e
non andrà all’asta.
· Passato
a vuoto il precedente periodo, la pratica incagliata, come in un videogame,
sale di livello e passa all’ufficio
Contenzioso della Banca… un vero e proprio recupero crediti, che dopo
diversi tentativi di contatto, spesso finiti nell’etere a causa di un debito
bancario troppo elevato a fronte di un valore immobiliare troppo basso, vede la
banca costretta ad addivenire alle vie legali per il recupero coatto del
proprio credito vantato (o per parte di
esso… spesso infatti la banca percepisce solo una minima parte del residuo a
causa della deserzione continua delle aste e della poca conoscenza di questo
mercato – ndr); questo periodo dove la pratica resta all’ufficio
contenzioso può durare anche 24 mesi e dipende dalla linea guida della
Governance della Banca stessa, dalla sua natura e dal numero di sofferenze
gestite; dopo questo periodo La casa ancora NON Viene pignorata e non andrà
ancora all’asta;
·
Passato questo enorme periodo di tempo
la banca INVIA il primo documento ufficiale (in busta di color verde “multa” – ndr) e fa recapitare, per
Raccomandata RR a casa del Cliente un precetto; nel sunto, a questo punto la
Banca è entrata nella FASE LEGALE ufficiale. Con il precetto al cliente viene
chiesto di saldare, entro il tempo dichiarato nella lettera, Tutte le rate non
pagate, gli interessi corrispondenti alle rate non pagate e gli interessi di
mora oltre alle ulteriori spese di recupero che la banca ha sino a quel momento
speso; La casa, in questo momento NON Viene pignorata e non andrà all’asta se,
nel tempo stabilito, il cliente verserà il dovuto;
· Passato
ulteriore tempo e nulla accade… la posizione debitoria si aggrava ulteriormente
e a questo punto interviene lo spartiacque che mette definitivamente fine al
recupero indotto e passa definitivamente al recupero coatto… la Banca dopo
questo enorme periodo di tempo definitivamente e senza aver avuto nessun tipo
di risposta (si calcola che oggi si
riesca ad arrivare anche a oltre 5 anni dalla data di inizio di questa
procedura), avvia l’arma conclusiva; invia all’ormai EX CLIENTE in DECRETO INGIUNTIVO, ovvero la sentenza di un Giudice
nella quale viene decretato che, visto l’atto notarile di Mutuo firmato a suo
tempo, Vista l’interruzione della normale linea temporale del pagamento
pattuito, visti i solleciti già perpetrati da anni, vista la non corrispondenza
al precedente invio del precetto, l’ EX CLIENTE (il decreto ingiuntivo di sorta è il documento che CONCLUDE il rapporto
Mutuante/Mutuatario) ENTRO 10 GIORNI (leggasi DIECI GIORNI) corrisponda
alla Banca le rate sino ad allora non pagate, oltre agli interessi moratori
dell’ammontare delle cifre non pagate sino a quella data, oltre alle spese
legali, sommando anche quelle del decreto stesso e oltre a TUTTO L’AMMONTARE
RESIDUO DEL MUTUO ancora non pagato… tutto in 10 giorni suceessivamente ai
quali la Banca è ora autorizzata a PIGNORARE l’immobile messo a garanzia dal
mutuo e, qualora lo stesso non fosse abbastanza capiente, anche tutti gli altri
immobili intestati al mutuatario e a tutti i garanti del mutuo qualora non
soddisfatti totalmente della cifra totale (è
il caso in cui un cliente che deve € 200.000,00 alla banca vede venduto
all’asta il suo immobile per € 100.000,00 -
in presenza di garanti la banca è autorizzata a Pignorare i beni dei
garanti sino all’ammontare della differenza sino al pagamento di tutti gli
interessi montanti).
A
questo Punto la Casa è PIGNORATA, ma
ancora non all’asta.... (to be continued...)
ASTA SYempre - MIRKO FRIGERIO
