ASTASY

REALTOR TV intervista Mirko Frigerio

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La psicologia dello SCAVALCO, presunto o effettivo... Sindrome dellanostra (non) Professionalità o cosa altro?!

Stavolta niente Aste, niente saldo e stralcio, niente visure... Stavolta parliamo di Scavalco!

Non raccontiamocela; la madre di tutte le fobie di noi AI, la nemesi del nostro lavoro, la fonte ispirativa della nostra rabbia repressa è, sarà e rimarrà LO SCAVALCO...

Tutto il nostro malessere con il "cliente" é il fatto che LUI ci usi... E allora le inventiamo tutte a perchè non ci scavalchi...

Penali, Firme, Avvocati, mail che dimostrano che sono stato io a "dirti" di quella casa, Echipiùnehapiùnemetta... Ma questo è IL MALE o è solo l'amplificazione del mio modo non proprio corretto di lavorare?!

Siamo alle solite... Se ci trattano cosi forse forse non è perchè siamo NOI che passiamo per pressapochisti che hanno più a cuore la Provvigione rispetto al servizio?!?

Siamo forse noi che diamo una Brutta Immagine di Noi?!

La percezione che hanno di noi, in effetti, ce la siamo mai chiesta?!

Leggendo qua e la tra alcuni post si denota la percezione che abbiamo NOI nei confronti del mondo... Ma il mondo esterno come ci vede?!

Smettiamo per una Volta di lamentarci del fatto che ci percepiscono male a Prescindere e che ci credono (ma forse perchè a volte e per alcuni non proprio professionisti di Noi è cosi) degli alzatapparelle/apriporta e concentriamoci su quello Che facciamo realmente per il "Cliente".

Spieghiamoci meglio.

- faccio acquisizione si... Insomma... mi hanno detto che forse quello sopra la macelleria vende e allora l'ho chiamato... E allora lui mi ha fatto vedere la casa, ma come a me l'ha mostrata a altri 6 agenti, lui non da ne documenti a nessuno, ma mi fa portare i clienti, ma mi riconosce il 2% se lo vendo. Vuole 150.000 euro... Vale un po meno, ma secondo me accetta;

- prendo l'incarico si... Insomma... Incarico... Non lo ho scritto ma io ho gli incarichi di una volta! Quelli veri! Quelli tra galantuomini! ho stretto la mano al proprietario che mi ha assicurato che casa sua è "pulita", niente ipoteche, niente mutui, mi ha detto che è tutto regolare, che il suo geometra ha fatto tutto in regola, mi ha dettp che ha l'APE, che il rogito non lo da a nessuno e lo troveremo dal notaio quando rogitiamo, mi ha detto che se gli vendo la casa a 150.000 mi da il 2% e che comunque lui non ha fretta.. Mi ha anche detto che lui si fida di me... Che gli piaccio e che non ha mica dato a tutti la possibilità di far vedere casa sua... Lo ha detto solo a un suo amico Geometra, al suo Amico dell'altra agenzia che gioca a calcetto con lui, ogni tanto il Portiere (non quello del calcetto... Quello della casa) porta su qualcuno, e poi c'è quello bravo infondo alla via... Non poteva dire di no a Lui;

- faccio marketing si... Insomma... Marketing... Carico 3 o 4 foto sul mio sito, poi sul portale immobiliare  che senza non vendo niente , faccio una foto della piantina catastale che mi ha fatto fotografare Lui quando sono andato l'altro giorno, metto APE G 181,87 perchè l'ape non me l'ha data ma secondo me magari non ce l'ha e quindi dico che è G perchè il G piace a tutti gli ometti, metto l'indirizzo della casa, ma non proprio quello vero, che se no me lo sgama la concorrenza o lo stesso cliente e vanno la da lui e mi scavalcano... E io avrò mica fatto tutto ste lavoro per dire a uno che li c'è la casa e nemmeno mi dice grazie!!!! Direi che cosi sono piuttosto tutelato... 

- rispondo alle telefonate SI! qui si no BRAVISSIMO!... Non me ne scappa UNO perchè le mie telefonate le ho tutte sul telefonino... Ho il trasferimento di chiamata comi rispondo ovunque.... Ma proprio ovunque, anche in chiesa la domenica se mi chiamassero, anche se sono dal commercialista per capire come non pagare l'equitalia e anche quando sono in banca a trattare il fido con il nuovo direttore... Cosi vede che mi chiamano e capisce che il mio Business va bene! Daltronde sono BRAVO!!!;

- fisso l'appuntamento SI.. Lo fisso al Bar vicino all'immobile... Cosi gli offro il caffè; alle 13:00 di tutti i giorni, quando quelli che mi chiamano voglion vedere la casa il caffè è d'obbligo... Cosi gli faccio due battute, me li faccio amici, faccio il simpatico... E loro capiscono che io sono il più bravo degli altri... Poi questi clienti mi piacciono, si vede che son gente per bene... 

- faccio visionare l'immobile SI... Li faccio salire e parlo solo io... Il proprietario vorrebbe parlare lui, ma io faccio capire chi comanda... Li faccio vedere la Cucina, questa con il fornello e il Frigo... Poi il Salotto, questo con il Divano... Poi La camera Matrimoniale, che intuisco esserlo perchè ha il Letto matrimoniale... Poi la camera dei figli, quella con i giocattoli in terra, e poi il Bagno, che è questo con il Water e la lettiera del gatto... Ehm... Non pulita... Ehm... Ecco cosa era questo odore... Ma tranquilli, di solito è profumato... ;

- rispondo a tutte le domande SI... Proprio tutte tutte... Per esempio gli dico che io prendo il 3% e poi cosa altro devo dirgli... La casa gli è piaciuta! Si vede!!

Alle altre risponde il proprietario... D'altronde la casa è la sua! 

- raccolgo la proposta FINALMENTE! SI SI... Ho fatto proprio un Bel Lavoro... Arriva in ufficio e vuol fare la proposta... Io ho i miei moduli, belli, fatti bene, di carta ricalcabile, della federazione, ancora quasi nuovi... La compiliamo... PREZZO: 120.000,00.., si è meno dei 150.000 del proprietario... Ma lui mi ha detto "poi vediamo"... 

Provvigioni... IO CHIEDO IL 3%... Ma lui non è molto d'accordo perchè DICE che quello dell'altra agenzia quello che ha incontrato l'altro giorno gli ha chiesto 1%... dannati Colleghi!!!! Sempre a fare sconto... Io che sono un professionista che conosco il proprietario, so tutto della casa, e che insomma... Ecco... Se chiudo entro domani porto a casa l'1% di qua e il 2% di la... CHIUDO!!! Dai dai dai... FIRMA la proposta.... Che vuole che gliela vincolo al Mutuo... Ma mi ha detto che è gia andato nella sua Banca e che glielo ha gia chiesto... Tranquillo...

Ah... Dimenticavo.... La Caparra... No, non me la lascia... Sa... I tempi che corrono... Non mi fido a lasciare in giro assegni... E poi, in effetti, ha ragione... Tanto poi la da al preliminare... 

BENE!!!!! Proposta Presa: 1%+2% fa il 3% di 120.000... Va beh dai... Son 3.600 euro!!! Ma son sicuri!!!

VAI VAI VAI!!! Che si accetta!!!

- vado in accettazione SI... Perchè il proprietario ha fatto bene! Si è fidato di me... E allora vado la e gli faccio vedere io come si fa!!! ECCOLA QUA... VENDUTO... Ecco la Proposta...

Si... On son 120.000 ma di questi tempi è FAVOLOSO!!!! Sai cosa vuol dire?!?! Non penserai mica che lo vendevi a 150.000!?!? - ah... Il collega dell'altra agenzia ti ha portato una proposta a 130.000,00?!? Ah... Ma tu preferisci che l'affare si chiudo io che ti fidi di me!!! È lo sapevo!!! Va bene... Dai!!! Te la Porto a 130.000!!!! Sono Bravo!!! Ci penso io!!! Cosi ti riporto la proposta e la chiudiamo... E mi son guadagnato il mio 2%!!!! 

Ah... Non mi dai il 2%... Il 2% me lo davi a 150.000!?!! - ah... Ok... Mi dai l'1%... Tanto, che lavoro ho fatto... Ed in effetti non avevamo nulla di scritto... OK!!! Dai ... PER STAVOLTA VADA... Ma poi mi fai Pubblicità?!? VERO?!?!! Dici che sono un Bravo agente e che vende le case!!! A un corso mi hanno detto che la referenza attiva è quello che fa girare il mio lavoro!!!

- la contro accettazione SI... È CHIUSA! 130.000 mi sembra una BUONISSIMA chiusura!!! Era a

150.000 e ora abbiamo una bella chiusura a 130.000!!! Siete Felici?!?!

Ah... Non avete ancora il mutuo... Perchè la banca prima vuole avere anche i docuementi della casa... Si... Dopo il prliminare ve li do...!!! Ma prima accettate!!!

Ah... A 130.000 va bene ma mi pagate SOLO l'1%... E al rogito perchè fate Tutto Mutuo?!... Ok.. Per stavoltà va bene!!! Ho chiuso... va Bene!!!! Fantastico!!!!

Vi eviterò il proseguo del Film....

Niente accettazione di Mutuo;

Niente niente preliminare;

Niente provvigioni;

Ma forse è meglio cosi... Perchè il proprietario aveva 140.000 euro di mutuo sulla casa e la banca non gli chiudeva il mutuo a 130.000 euro, cosi ho saputo che non ha più venduto, perchè i 10.000 euro di differenza gli servivano per dare l'acconto sull'altra casa e quindi non ha più neanche con comperato...

E menomale che non hai concluso... Perchè quando sei passato fuori dall'appartamento l'altro giorno e hai visto che hanno montato il ponteggio per rifare il tetto e le facciate... Un po di fiato lo hai tirato....

E dopo tutto questo, la nostra ansia è LO SCAVALCO?!?!?!

Lo scavalco dell'improvvisazione!!!!

Per evitare LO SCAVALCO, cari colleghi, DOBBIAMO TARARE I NOSTRO STANDARD, smettere di andare a scuola di pressapochismo e Innalzare Gli standard!!!!

- Incarico in Esclusiva;

- Atto di provenienza;

- Atto di mutuo;

- Schede Catastali;

- EQUA VALUTAZIONE DEL BENE;

- ultime 3 rate di Mutuo pagate;

- spese Condominiali ordinarie e, se ci sono, straordinarie, assieme all'ultimo Bollettino pagato e a preventivo è che consuntivo delle spese stesse;

- APE;

- sapere perchè vende... Il vero motivo!!!

- VISURE IPOTECARIE;

- documeti del Proprietario;

- e quanto più possa essere necessario ad ogni singolo caso!

Signori, SOLO COSI non temeremo più quello che non è più la madre dei nostro mali...

Perchè se mi scavalcano FORSE LA COLPA È MIA!

- Prequalifica del venditore

- prequalifica dell'acquirente compresa quella finanziaria 

Ora TUTTO È IN MANO A NOI...

E NOI possiamo cambiare il nostro Domani... Abbiamo anche gli strumenti: mls, portali, formazione...

Partendo da Oggi... E facendolo

TUTTI INSIEME E NESSUNO INDIETRO

ASTA SYempre - Mirko Frigerio

Ma in effetti cosa è un SALDO e STRALCIO?!

Miti e leggende si nascondono anche dietro questo termine "SALDO & STRALCIO"....

e anche qui ne ho sentite di ogni tipo forma e fantasia!!!!

"... basta che vai in banca e dici che la casa vale di meno...."

"... chiami il Direttore e lui ti dice se...."

".... Le banche oggi accettano di tutto... Se no falliscono"

"... Dopo tutto cosa ci vuole?!?"

Beh... Partiamo da un Principio fondamentale...

Una Casa che Valeva 100.000, che hai Comperato a 120.000 in Piena Bolla che hai fatto peritare 180.000 per ottenere un Mutuo da 150.000 per pagare Iva, Notaio, Imposte, Agenzia, Mobili, Scooter Nuovo e Ferie all'estero e che, a causa degli avvenimeti del mondo non hai più possibilità di pagare, Come pensi possa esser "Stralciata" a 80.000 euro ?!?!

Il saldo e stralcio Giudiziale NON È QUESTO.... Ma soprattutto si inserisce in un lasso temporale ben preciso.

Allora, attraverso questi 4 STEP facciamo un po di chiarezza...

Saldo e stralcio: cos’è e come funziona?

Per saldo e stralcio  si intende l’offerta ad una terza persona (o società)  di una somma di denaro inferiore al debito reale in essere. A titolo di esempio ipotizziamo che Mario Rossi ha in essere un debito nei confronti di una Banca per un totale di € 100.000,00 + 8.000,00 relativi ad interessi di mora + € 3.000,00 per le spese legali. Mario, che non dispone di tutta questa somma per varie vicessitudini, offre alla società un importo, omni comprensivo di spese, capitale, interessi pari ad € 80.000,00. Mario ha pertanto fatto un offerta saldo e stralcio di importo inferiore al debito in essere  ed in caso di accettazione da parte della Banca, Mario estinguerà tutto il suo debito e pertanto nulla sarà più dovuto alla banca o alla finanziaria.

E questa la la teoria da Dizionario...

resta chiaro CHE LA SOCIETA' finanziaria o la Banca in questione NON ACCETTA DETTA PROPOSTA cosi, su 2 piedi, ma ne valuta:

- l'attuale stato di insolvenza (non paghi da 6 rate o da 6 anni!?);

- la differenza Tra Valore di Perizia e Valore di Offerta;

- Il lucro Cessante;

- la possibilità di aggredire Mario su altri Fronti finanziari (vedasi Pignoramento del 1/5 Stipendio, Delega, Pignoramento di altre unità immobiliari in capo agli eventuali garanti di Mario, pignoramento verso terzi, ecc ecc)

- i Ribassi d'asta;

- altre Special Situation di ogni singolo Case History;

Saldo e stralcio: quando posso richiederlo?

Generalmente l’offerta saldo e stralcio si offre ad una banca o una finanziaria o a eventuali altri aventi diritto al credito, dal momento in cui la pratica di prestito o mutuo o il recupero di tutte le eventuali altri somme sono andate in contenzioso; il debitore (cliente) offre alla controparte (creditore banca o finanziaria) una somma inferiore per estinguere definitivamente il debito. Ovvio che per negoziare con una banca o finanziaria un offerta saldo e stralcio, il debitore deve essere certo di possedere la somma offerta, altrimenti tutti questi sforzi risulterebbero nulli, se non DANNOSI alla procedura di saldo e stralcio stesso.

Uno dei più grandi errori che si commette nel saldo e stralcio de Noantri è quello di non considerare TUTTI gli attori che compongono la trattativa... E spesso l'improvvisazione porta a fare una becera trattativa con un non ben specificato avvocato "della Banca" che in realtà nemmeno ha incarico di chiudere in stragiudiziale, ma è il semplice referente a procedere in contenzioso, e ha 22 passaggi da fare prima di capire pure lui, che non conosce  le regole del gioco del Saldo e Stralcio, cosa può fare.

Saldo e stralcio: da dove partire?

Per prima cosa, come detto sopra, il debitore deve essere certo di disporre di una determinata somma di denaro (spesso proveniente dalla Vendita dell'immobile - perchè qui non stiamo facendo accademia, ma stiamo parlando di proprietari di casa con l'immobile PIGNORATO- ndr) quella che si rende disponibile di offrire al creditore. E’ naturale pensare, e anche la Banca e la finanziaria lo sanno, che un cliente MOROSO e in DIFFICOLTÀ non disponga della somma Totale per definire la posizione, ma che questa spesso (molto molto spesso) derivi dalla commercializzazione ad un Valore EQUO dell'immobile oggetto della chiusura; sulla equità del valore, faremo un capitolo a parte più avanti.

Basti per ora sapere che se un immobile che VALE 100.000 euro, ha debiti per 150.000 euro ed'è all'asta a 80.000 non ha nessuna logica di stralcio offrendo 20.000 euro...

Torneremo più avanti su questo argomento, ma ricordate che TUTTO HA UNA LOGICA ED UN EQUILIBRIO... 

Saldo e stralcio: quanto posso offrire?

Non esiste e lo ribadisco NON ESISTE un importo o meglio una percentuale prestabilita e preconfezionata, ma è il frutto di un lavoro di analisi, strategia, conoscenza e capacità di chi segue nello specifico questo argomento.

Ed'è fondamentale sapere che Non TUTTO È STRALCIABILE... Ma esiste sempre una soluzione....

In sintesi a quanto avete letto sopra, sperando di aver dato una visione più veritiera rispetto a quanto si "sente dire", avrete intuito che i punti fondamentali di un saldo e stralcio, in sunto, sono:

- LA VOLONTÀ del debitore di Voler ESTINGUERE I SUOI DEBITI in maniera TOMBALE

- LA DISPONIBILITÀ liquida per poterlo fare (le cifre possono provenire dalla vendita del bene , per esempio, sottoposto a pignoramento);

- LA VOLONTÀ di tutti i CREDITORI ad accettare, a fronte di NON ALTRA DISPONIBILITÀ, una somma nettamente inferiore a quanto dovuto;

- IL GIUSTO TEMPO di maturazione della trattativa;

- L'ASSISTENZA FATTA DA SPECIALISTI DEL SETTORE... Perchè l'improvvisazione, la non conoscenza delle regole e delle possibità e il modus operandi non corretto PORTA ALLA ROTTURA della trattativa.

in effetti la gestione di un saldo e stralcio è più paragonabile a una partita a scacchi che ad una partita a tennis.

ASTASYempre - MIRKO FRIGERIO

FIAIP PARMA & ASTE IMMOBILIARI

GAZZETTA DI PARMA del 27 Maggio 2015 pubblica questo articolo a seguito dell'intervento di Mirko Frigerio al convegno "ASTE, STRALCI E AGENTI IMMOBILIARI" voluto da FIAIP PARMA e con l'appoggio tecnico di RE/FINANCE NPL SRL.

Comprare casa all'asta, c'è ancora troppa differenza

In Italia si tengono circa 40mila aste immobiliari all’anno, al primo tentativo molte vanno deserte e si devono ripetere perché c’è diffidenza verso uno strumento poco conosciuto e verso un iter burocratico ritenuto complesso, appannaggio di operatori specializzati. Ma spesso si tratta di luoghi comuni.

Sul tema farà chiarezza “Vendere in tempo di crisi: la collaborazione su MLS REplat e Il mercato delle Aste”, un meeting dedicato agli agenti immobiliari che si terrà alle 9.30 di giovedì 28 novembre presso la sala della giunta della Confindustria di Bergamo (via Camozzi 64). 

L’evento analizzerà le varie sfaccettature di quella che potrebbe definirsi compravendita immobiliare alternativa: largo dunque a temi quali la condivisione online dei portafogli, l’operatività nel settore aste e stralci, nonché la prequalifica dei clienti come strumento essenziale per la buona riuscita di una transazione immobiliare. 

Aprirà i lavori Mirko Frigerio, uno dei maggiori esperti in Italia del mercato parallelo delle aste, comparto in questo momento all’attenzione di tutti gli operatori in quanto vera boccata d’ossigeno per i fatturati bloccati dalla crisi. A seguire l’intervento di Angela Giannicola, Amministratore di Nexus, partner di Frimm e MLS REplat per la consulenza in materia creditizia che fa della prequalifica della clientela il punto di forza del proprio business. Chiuderà il convegno Raffaele Giamundo, Responsabile della formazione di Frimm Holding ed esperto di tecniche e strategie della collaborazione immobiliare, che illustrerà il modello di business del Multiple Listing Service (MLS).

“In questo momento è importante dare agli operatori degli strumenti validi con cui affrontare il mercato - afferma Giuliano Tito, Area Manager di Frimm per la Lombardia e tra gli organizzatori dell’evento -. Meglio ancora, occorre fornirgli degli spunti e delle idee nuove che possano scardinare preconcetti o modi di lavorare non più compatibili con l’attuale panorama che offre il mattone italiano. Ecco spiegata l’idea alla base dell’evento che andrà in scena a Bergamo: unire temi essenziali per la nuova routine del moderno agente immobiliare quali aste, collaborazione e attività di prequalifica”.

A sostenere l’iniziativa è Rizzetti Immobiliare, una delle prime agenzie bergamasche a credere nella filosofia MLS. “MLS REplat è un nuovo modo di vedere e comprare casa, possibile grazie alle nuove tecnologie e ad una nuova filosofia che si sta imponendo nel nostro settore, non più dominato dalla concorrenza, ma dalla collaborazione reciproca - spiega Enrico Rizzetti -. Il mattone non sta bene e si vede. Chi vorrebbe una casa fa fatica ad acquistarla e chi ce l’ha troppo spesso se l’è vista portare via per l’impossibilità di pagare le rate del prestito. Secondo quanto emerge dall’ultima rilevazione del ministero della Giustizia, le vendite delle case all’asta disposte dal giudice nei primi sei mesi del 2012 sono state già 22.895, contro le 38.814 di tutto il 2011. Un andamento che, se si confermato anche per la seconda metà del 2012, farebbe parlare di un aumento del 18 per cento. Di fronte a questi numeri la filosofia MLS REplat è vincente perché consente di vendere gli immobili in modo più veloce e vantaggioso, dandoci la possibilità di rivolgerci a un segmento incredibilmente più ampio di potenziali clienti, che quindi hanno più chance di trovare ciò che stanno cercando. È questo il futuro del mercato immobiliare, che deve passare dalla condivisione, dalla collaborazione e da un uso intensivo delle piattaforme web nelle loro varie declinazioni”.

Tratto da - L'ECO DI BERGAMO edizione del 20 Novembre 2013

http://www.ecodibergamo.it/stories/Economia/comprare-casa-allasta-ce-ancora-troppa-diffidenza_1033495_11/

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LA TURBATIVA D'ASTA. miti, leggende e millantazioni

Ne abbiamo sentito parlare spesso ed il nostro immaginario collettivo va alla figura di un ipotetico Man in Black che avvicinandosi a noi con aria sufficiente e sfacciata ci prende da parte e ci dice "Ora ti farò un'offerta che non potrai rifiutare", magari con un accento degno del miglior film di Francis Ford Coppola.

Ma in realtà, quanti di noi sanno realmente cosa è la TURBATIVA D'ASTA?!

E soprattutto chi "Turba"!?

Cominciamo dalla normativa: cita testualmente il Codice Penale

Art. 353. Turbata libertà degli incanti.

Chiunque, con violenza o minaccia, o con doni, promesse, collusioni o altri mezzi fraudolenti, impedisce o turba la gara nei pubblici incanti o nelle licitazioni private per conto di pubbliche amministrazioni, ovvero ne allontana gli offerenti, è punito con la reclusione da sei mesi a cinque anni e con la multa da euro 103 a euro 1.032.

Se il colpevole è persona preposta dalla legge o dall'autorità agli incanti o alle licitazioni suddette, la reclusione è da uno a cinque anni e la multa da euro 516 a euro 2.065.

Le pene stabilite in questo articolo si applicano anche nel caso di licitazioni private per conto di privati, dirette da un pubblico ufficiale o da persona legalmente autorizzata; ma sono ridotte alla metà.

Tutto racchiuso qui in queste poche righe di articolo del CP, tutto proprio tutto, compresa la sua celata interpretazione.

Cosa ci dice questo articolo?!

Innanzi tutto che è un Reato PENALE punito con Reclusione e ammenda amministrativa...e fin qui, nulla di strano..

Poi ci dice che le azioni che turbano sono identificate in:

- violenza o minaccia: nulla da eccepire... Penso sia chiaro, minacce verbali o scritte, azioni violente a cose o persone, riconducibili a inviti subliminali a non partecipare sono il più logico degli elementi della turbativa;

- doni o promesse, collusioni o altri mezzi fraudolenti: anche qui nulla da Eccepire... Mi par logico: le do 3.000 euro se non partecipa oppure mi dia 3.000 euro per far si che io non partecipi, sono azioni ormai riconducibili a periodi molto datati che vedevano la famosa "compagnia della morte" presiedere il Tribunale di Milano... Oggi miti sfatati.

- Ovvero ne allontana gli offerenti: qui comincio a divertirmi, perché per allontanare gli offerenti, ragazzi, non ci sono solo le minacce e quanto sopra... Allontanare gli offerenti lo si ha anche dando FALSE INFORMAZIONI o INFORMAZIONI NON COMPLETE.

Sino ad ora abbiamo nella nostra testa immaginato azioni fatte dall'ipotetico proprietario o dal lugubre promissario vincitore... Azioni fatte per tener lontano... Sia per non far partecipare, sia per allontanare futuri ipotetici prospect.

Mi spiego meglio perché questo e il prossimo punto, sono il fulcro del discorso che ribalterà il modo di pensare...

Qui la Turbativa comincia a prendere una piega diversa e tutto è racchiuso in quest'ultimo "ovvero...."

ed allora cominciamo a capire anche che:

• dare false informazioni è TURBATIVA;
• non dire o nascondere condizioni importanti che possano precludere la conclusione della partecipazione è TURBATIVA;
• fare o rilasciare dichiarazione scritte o parlate che allontanino dalla partecipazione è TURBATIVA

Si, perché ricordiamoci che le turbative tendono a ledere una o più parti in causa e, nelle esecuzioni, gli attori potenzialmente lesi sono sia i procedenti, che vedono vane le aspettative di recupero, sia i proprietari dell'immobile che, mancando la partecipazione, ad ogni ribasso vedono aumentare il loro debito residuo e quindi oltre alla beffa del rimaner senza immobile, vedono aumentare il loro monte debiti per insoddisfazione e ribassi.

Ma questo apre inevitabilmente un altro scenario ben più importante e una domanda che mi pongo, e che dobbiamo porci, ogni qual volta uno zelante e  pseudo arrogantemente  "addetto ai lavori" non compie il suo dovere istituzionale o lo compie in maniera superficiale....

quel piccolo, iniziale, insignificante termine "CHIUNQUE" apre lo scenario anche all'interpretazione dei ruoli delle persone che compongono la filiera delle esecuzioni immobiliari e quindi verrebbe da pensare che

• il perito che esegue la perizia dimenticando fondamentali ed importanti informazioni, dando superficiale risposta ai quesiti posti dal Magistrato o errando le risposte agli stessi (ad esempio dimentica di dire che l'immobile è occupato con Giusto titolo, oppure che dimentica di citare la presenza di abusi edilizi siano essi sanabili o insanabili, oppure ancora dimentica di citare che l'ìmmobile nel ventennio proviene da una donazione o che è soggetto a ex 167 - ndr) quindi potrebbe essere anche lui soggetto che compie TURBATIVA?!,
• ed il Delegato alla Vendita, che nell'avviso o nel dare informazioni pecca di superficialità, spesso passando il compito (che ricordo essere contribuito economicamente e anticipatamente con fondo spese a carico del procedente - ndr) all'assistente di turno che non conosce esattamente i termini della normativa e quindi non ci da le informazioni essenziali, spesso nascondendosi dietro una millantata e inflazionata "legge sulla Privacy", annch'esso compie TURBATIVA!?
• ed il Custode, che tarda a fissare gli appuntamenti, oppure proprio non li fissa perché siamo "gli unici" oppure non ci da dovuto tempo per poter visitare l'immobile, oppure ancora nasconde informazioni utili alla potenzialità di partecipazione, ad esempio non informa che il contratto d'affitto è nullo o l'inquilino non sta pagando l'affitto, oppure ancora non ci informa sulle spese condominiali o non ci vuol far vedere l'immobile perché "il Giudice ha detto..." allora anche lui sta facendo TURBATIVA?!

Per concludere, spesso la paura che ci fanno queste figure ci impediscono di vederli per quello che effettivamente sono: delle persone al servizio della legge e che la Legge è Uguale per Tutti, quindi anche per loro.

Io temo di più questi zelanti pseudo professionisti che allontanano l'utente finale dalle procedure creando quindi dissesto tra i soggetti protagonisti; quelli che veramente dovrebbero essere tutelati. gli attori sono e rimangono il proprietario e gli aventi diritto al credito.

Se tutti facessero il loro lavoro per come viene loro assegnato, forse questo mondo non farebbe cosi paura ai più.

Detto ciò conosco moltissimi Periti, custodi e Delegati, che fanno veramente bene il loro lavoro e che si prestano a semplificare e non ad appesantire la cosa, ma io ci lavoro ogni giorno e so bene chi fa bene e chi fa male.

Questo articolo è per coloro che, approcciandosi solo una volta a questo mondo, hanno inciampato nelle figure sopra descritte.

TURBA la cosa, ma è cosi....

ASTA SYempre - Mirko Frigerio

Nella mia Agenzia Immobiliare posso pubblicizzare IMMOBILI ALL'ASTA?!

Rimuoviamo i tabù mentali e le leggende metropolitane!
la Domanda sta facendo il giro della Penisola, con non poche storielle millantanti che gravitano attorno alla domanda.
"Si...", "No...", "Solo se ti autorizza il giudice (?!?)".... In effetti se ne sentono di ogni e di tutti i tipi.
Ma la domanda esatta non è se POSSO o meno, la Domanda è CHI ME LO IMPEDISCE?!

Un Immobile in ESECUZIONE FORZATA viene pubblicato in Pubblicità Legale sui siti e sui quotidiani autorizzati secondo la normativa sulla Pubblicità Legale disposta dal ministero della giustizia; tuttavia La pubblicità COMMERCIALE, se fatta con il criterio giusto non comporta nessun tipo di disturbo (turbativa) all'esecuzione stessa, anzi, ne aumenta la Visibilità e di conseguenza la partecipazione.

È chiaro però che non possiamo GENERALIZZARE con informazioni non precise la pubblicità degli immobili all'asta; ecco come fare:

• La scritta sul cartello deve specificare che quella è una PROPOSTA immobiliare (spesso, troppo spesso nelle vetrine delle agenzie e nei siti web troviamo immobili con l'impropria scritta VENDESI); quindi scriveremo PROPONIAMO;
• Geolocaliziamo l'immobile, diamo l'esatto indirizzo, anche il numero civico... Sia in vetrina, sia sullo web;
• Scriviamo la descrizione cosi come è l'immobile e TOGLIAMO DEFINITIVAMENTE gli aggettivi vezzeggiativo che per troppo tempo hanno fatto ridere l'immaginario collettivo, trasformandoci da Professionisti dell'immobile a fanfaroni del Real Estate (Bellissimo... Luminosissimo... Balconatissimo... Aeratissimo... citofonatissimo... Esposizionatissimo... - suvvia un po di decoro, non son queste le professionalità che ci fanno alzare l'interesse... La gente da noi vuole serie informazioni, non fanfaronate - ndr) se l'immobile deve esser descritto sarà descritto come: Appartamento Trilocale, 85 mq, Cucina Abitabile, salotto, 2 Camere da Letto, Bagno, Balcone. Autorimessa e cantina completano la proprietà
• Il Valore dell'immobile va esattamente proposto, alla virgola, alla cifra della Base dell'asta Pubblicata nell'avviso specificando che non si tratta di prezzo, ma di Prezzo Base Asta;
• Inoltre va fatto Presente nell'annuncio che si tratta di un immobile di provenienza giudiziale, citando il numero della esecuzione, per esempio "immobile soggetto a RGE 867/2012 - Trib. MI"
•  Usate la diligenza del bravo professionista... Non improvvisate se non sapete, e soprattutto non imbarcatevi in attività che non sapreste seguire, siate professionisti... E un vero professionista, se non SA non FA.
• non dimentichiamoci inoltre che già i primi portali immobiliari  e i gestionali d'agenzia stanno già adattandosi alla scelta della provenienza di immobile (ASTA SI - ASTA NO) per poter caricare dati nelle sezioni destinate e non incappare in errori e orrori grossolani da chi non è avvezzo a queste nuove possibilità.

Il parco immobili in asta, oggi in Italia, è pari a circa 220.000 unità, importantissimo come numero di immobili e non più sotto valutabile in un mercato che, oggi più di ieri, cerca seri professionisti.

Vi capiterà che vi chiederanno, vi telefoneranno o addirittura vi vogliano impedire di proporre immobili all'asta; qualora questo accada, ed avrete seguito i criteri di cui sopra, rispondete "In base a quale normativa non posso?!"

Il sapere è alla base di tutto.

ASTASYempre - Mirko Frigerio

ASTE, STRALCI & NPLs anche Bergamo in Prima Linea...

Ripropongo l'articolo di bergamosera.com

BERGAMO — Gli agenti immobiliari professionali Fiaip Bergamo aggrediscono il mercato parallelo delle aste immobiliari e delle vendite a saldo e stralcio in pre-asta. Questo il risultato operativo del seminario “Aste, stralci e agenti immobiliari” tenuto dallo specialista Mirko Frigerio nella sede bergamasca della Federazione italiana agenti immobiliari professionali.

“Con 181 miliardi di sofferenze bancarie, in costante crescita in Italia, il magazzino-ombra delle vendite immobiliari all’asta e in pre-asta sta venendo progressivamente alla luce”, ha spiegato Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo, “ormai se ne parla dappertutto e gli stessi consumatori ci chiedono di poter comprare casa al prezzo più basso possibile in questa fase di crisi di liquidità. Come anello di distribuzione della filiera immobiliare non possiamo rimanere fuori da questa fetta di mercato, sempre più consistente e spesso interessante, ma troppo tecnica e ostica per i privati fai-da-te”.

“L’agente immobiliare deve puntare alla vendita dell’immobilie pignorato a saldo e stralcio, prima che entri nel tritacarne dell’asta”, ha spiegato Mirko Frigerio. “In questo modo il proprietario viene liberato dal fardello del debito, che altrimenti resta segnalato in centrale rischi bancaria, pregiudicando il suo accesso al credito”.

“La carta vincente per gli agenti immobiliari che trattano le vendite a saldo e stralcio è la possibilità di far vedere la casa ai potenziali acquirenti” ha commentato Ezio Sangiovanni Gelmini, presidente Fiaip Lombardia, “mentre a Bergamo, per esempio, non è possibile visionare le case all’asta e ci si deve basare solo sulla perizia del tribunale”.

Fonte: http://www.bergamosera.com/cms/2015/04/03/bergamo-mercato-immobiliare-caccia-alle-case-allasta/

AGENTI IMMOBILIARI E VISURE IPOTECARIE... Come ci comportiamo?!?

Vi è mai capitato di concludere una proposta di acquisto e scoprire  qualche giorno prima del rogito, che sul vostro caro immobile gravi
un bel pignoramento o un’ipoteca legale?
Magari con la chiamata dell’impiegata notarile che vi dice:
“Il mio visurista ha trovato un pignoramento… I suoi clienti le hanno già fornito la pratica di cancellazione?”

Beh! Spero che non vi sia mai capitato nulla di simile, ma penso che le conseguenze siano ben note a tutti voi.

Una recente sentenza della Cassazione n. 190095/11 ha condannato un’agenzia immobiliare a risarcire il danno perché non ha svolto regolarmente le visure ipotecarie: “…Il mediatore è comunque tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale”.
Non solo!  La Corte entrando nello specifico ha anche chiarito che “…Ciò comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore e, in negativo, il divieto di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato”.

La Visura Ipotecaria

La Visura Ipotecaria è l’atto di ispezionare i pubblici registri immobiliari, consultarne i titoli e le formalità trascritte per accertare e statuire la titolarità di un bene immobile verificandone la presenza di gravami come ipoteche, pignoramenti, citazioni, convenzioni, servitù e quant’altro, che ne possano limitare e/o caratterizzare tale immobile.

In sostanza, certificare che l’immobile sia effettivamente del vostro venditore e che l’acquirente acquisti senza gravami pregiudizievoli.

Tale compito, data la sua importanza, nasce già nel XIX secolo con l’istituzione dei pubblici registri immobiliari: la Conservatoria.
Come sapete, la certificazione viene svolta direttamente dai notai o da un loro fidato che,  con il passare dei decenni, si è specializzato e ha focalizzato in primis il proprio sapere giuridico in tale attività di ispezione. Il visurista, oggi, è un professionista che svolge un lavoro fondamentale e necessario per il settore immobiliare,  infatti ogni compravendita, donazione, divisione, riscatto, atto esecutivo, decreto giudiziale, perizia, successione, ha alle spalle il suo accurato lavoro.

Il mediatore immobiliare diventa anche visurista

La realtà di oggi dimostra che la professione dell’agente immobiliare e finanziario non deve limitarsi unicamente al solo operato dell’intermediazione.
Quando il cliente si affida al mediatore con fiducia, lo rende portavoce di tutte le sue esigenze e lo considera il professionista qualificato che lo condurrà alla conclusione dell’affare. Da quel momento il mediatore ha la massima responsabilità nell’eseguire tutte le attività necessarie per concludere al meglio la trattativa garantendo la massima sicurezza alle parti. Che delusione scoprire che il lavoro è stato condotto in modo superficiale. Ma perché? Come è potuto accadere che proprio il professionista non abbia previsto e verificato questo o quel problema? E’ stato scelto come timoniere e invece ha tradito le aspettative trasformandosi in un attimo, da capitano a mozzo.
Per evitare questa imbarazzante situazione e demolire con un soffio anni di duro lavoro, è meglio prevedere qualsiasi problematica senza trascurare i minimi dettagli, che come sappiamo, fanno la differenza!
Da questo momento non potete piu’ ignorare le visure ipotecarie e catastali e sarete pronti a dimostrare ai clienti che la vostra professionalità va oltre la moralità.

Dario Bosio - su gentile concessione di Diego Caponigro

STORIA DI UN IMMOBILE PIGNORATO

Un immobile non nasce per essere Pignorato…

un immobile nasce per dare un tetto a una famiglia; un caldo rifugio sicuro dal mondo esterno, un focolare intimo dove essere sereni, dove chiudersi con le persone amate, dove far crescere i figli, giocando con loro, dove spesso si racchiudono i più bei ricordi di una vita…

ma come spesso accade la vita non è fatta solo di foto incorniciate di famiglie felici o pseudo tali, spesso accade che i cicli della vita, come i Bioritmi, salgano e scendano e quando una famiglia, una persona o un gruppo di persone si vede costretto ad affrontare  “la crisi” questa spesso miete più di quel che dovrebbe, a causa dei debiti contratti….

In principio, quindi, era il DEBITO…

contrarre un debito, oggi come oggi, è la cosa più semplice del mondo, dove tutto ha un prezzo; basta comperare qualsiasi cosa e non poter disporre di tutta la cifra per pagare che pronti come dei cavalli alla mossa, si presentano decine e decine di offerte di prestito a condizioni “di pseudo-regalo”.

Tra le decine di possibilità di prestito, il primo, probabilmente anche il più “logico” e più lungimirante è di sicuro il prestito per l’acquisto della casa; l’accensione quindi di un Mutuo… ma per avere un debito gravante sulla casa non esiste solo il Mutuo per comperarla, anche se questi resta il più diffuso; pensate a quanti debiti si possono contrarre:

tasse arretrate;

spese condominiali non pagate;

fidejussioni rilasciate per garanzie bancarie anche di società di capitali;

avvalli su cambiali;

firme a garanzia di prestiti con garanzie di terzi….

Per concludere, Basta aver contratto UN QUALSIASI DEBITO e possedere UN QUALSIASI IMMOBILE per far si che, a causa della mancanza di continuità di pagamento o interruzione della stessa, prima o poi, qualcuno venga a “bussare alla porta” per esigere le cifre prestate e se questo non avviene, affidarsi alla giustizia e alle norme del codice Civile per escutere il proprio credito attraverso la vendita all’asta.

Ma come saprete questo non  accade “il giorno dopo”… esiste un tempo di maturazione degli eventi, che porta dal debito al pignoramento e successivamente all’asta, entro il quale ci stanno una serie di azione che si possono fare, da entrambe le parti, per scongiurare la vendita all’asta… infatti, ragionata dal punto di vista della maggior parte dei creditori, a questi ultimi non interessa impossessarsi dell’immobile, ma solo vedere saldati i proprio crediti.

La via verso il pignoramento è piuttosto lunga, dura anni e non è gratuita per chi la intraprende, ecco perché non è cosi immediata.

Ma vediamo come si svolge e prendiamo la più diffusa; Il Mutuo Non Pagato.

Nel giorno in cui viene sottoscritto il contratto di Mutuo tra Banca erogante e Cliente, che spesso corrisponde al giorno in cui viene acquistata la casa, ci si reca dal Notaio e si mettono per iscritto le condizioni di Mutuo.

Il Mutuo per l’acquisto della casa viene erogato a Fronte di garanzia IPOTECARIA (nella maggior parte dei casi) di primo grado, che il “Cliente” della Banca erogante autorizza a trascrivere a fronte della somma necessaria.

Quindi la Banca vende i soldi in cambio di Interessi e a garanzia di una ipoteca sulla casa.

È giusto precisare, per sfatare miti e leggende, CHE LA BANCA NON DIVIENE MAI PROPRIETARIA DELL’IMMOBILE…. La proprietà resta sempre e solo del “proprietario”, sino alla Vendita della stessa con consecutiva chiusura del mutuo residuo o, nel caso di vendita all’asta, sino alla successsiva vendita dichiarata dal Giudice con il decreto di trasferimento.

Il contratto di mutuo contiene tutte le condizioni riguardanti il prestito garantito, i tempi del pagamento, gli interessi e soprattutto contiene COSA ACCADRA’ in caso di “morosità” o di interruzione del pagamento.

Vediamo ora cosa accade, punto per punto.

·       Tutto bene quindi sino a che si paga regolarmente, ma quando per qualsiasi motivo smetto di pagare, anche ritardando di un giorno il pagamento, la Banca, vuol sapere “cosa accade” cosi da monitorare nel tempo la situazione… siamo ora alla prima rata NON PAGATA…

·       Dalla prima rata non pagata e, normalmente, sino a sei rate non pagate, entra in gioco il Responsabile della Filiale come prima figura interfacciante; è probabilmente la persona che più conoscete dello sportello dove avete il Conto Corrente bancario e dove avete sottoscritto i primi documenti per il mutuo… quello, insomma, che a suo tempo vi concesse il Mutuo; suo compito quello di contattarvi e chiedere “quando rientrerete del mancato pagamento…”, questa attività resta nella filiale di banca e può, una volta pagato l’arretrato,  far rientrare in bonis la posizione. La CR (Centrale Rischi) bancaria viene informata della anomalia; in questa fase iniziale, il cliente può chiedere alla banca, dopo aver conclamato lo stato di insolvenza dovuta a perdita di lavoro, o altre gravi condizioni, una MORATORIA DEL MUTUO che consente la sospensione della rata per un periodo di 18/24 mesi, cosi da dare agio a superare il momentaneo momento di crisi. La casa NON Viene pignorata e non andrà all’asta in questo periodo.

·       Se il protrarsi nel non pagare super il periodo sopra citato, la pratica passa all’ufficio incagli della Banca; ora l’interfacciante è un soggetto che ha lo stesso compito del responsabile di filiale e suo scopo è, alla fine del suo operato, se trovare una soluzione positiva oppure passare la prativa da INCAGLIO a SOFFERENZA… mediamente, il periodo in cui la pratica resta in “incaglio” è di circa 12 mesi… sono trascorsi quindi circa 18 mesi dall’ultima rata pagate e dal momento in cui sono entrato in difficoltà. Anche in questa fase la casa NON Viene pignorata e non andrà all’asta.

·       Passato a vuoto il precedente periodo, la pratica incagliata, come in un videogame, sale di livello e passa all’ufficio Contenzioso della Banca… un vero e proprio recupero crediti, che dopo diversi tentativi di contatto, spesso finiti nell’etere a causa di un debito bancario troppo elevato a fronte di un valore immobiliare troppo basso, vede la banca costretta ad addivenire alle vie legali per il recupero coatto del proprio credito vantato (o per parte di esso… spesso infatti la banca percepisce solo una minima parte del residuo a causa della deserzione continua delle aste e della poca conoscenza di questo mercato – ndr); questo periodo dove la pratica resta all’ufficio contenzioso può durare anche 24 mesi e dipende dalla linea guida della Governance della Banca stessa, dalla sua natura e dal numero di sofferenze gestite; dopo questo periodo La casa ancora NON Viene pignorata e non andrà ancora all’asta;

·       Passato questo enorme periodo di tempo la banca INVIA il primo documento ufficiale (in busta di color verde “multa” – ndr) e fa recapitare, per Raccomandata RR a casa del Cliente un precetto; nel sunto, a questo punto la Banca è entrata nella FASE LEGALE ufficiale. Con il precetto al cliente viene chiesto di saldare, entro il tempo dichiarato nella lettera, Tutte le rate non pagate, gli interessi corrispondenti alle rate non pagate e gli interessi di mora oltre alle ulteriori spese di recupero che la banca ha sino a quel momento speso; La casa, in questo momento NON Viene pignorata e non andrà all’asta se, nel tempo stabilito, il cliente verserà il dovuto;

·       Passato ulteriore tempo e nulla accade… la posizione debitoria si aggrava ulteriormente e a questo punto interviene lo spartiacque che mette definitivamente fine al recupero indotto e passa definitivamente al recupero coatto… la Banca dopo questo enorme periodo di tempo definitivamente e senza aver avuto nessun tipo di risposta (si calcola che oggi si riesca ad arrivare anche a oltre 5 anni dalla data di inizio di questa procedura), avvia l’arma conclusiva; invia all’ormai EX CLIENTE in DECRETO INGIUNTIVO, ovvero la sentenza di un Giudice nella quale viene decretato che, visto l’atto notarile di Mutuo firmato a suo tempo, Vista l’interruzione della normale linea temporale del pagamento pattuito, visti i solleciti già perpetrati da anni, vista la non corrispondenza al precedente invio del precetto, l’ EX CLIENTE (il decreto ingiuntivo di sorta è il documento che CONCLUDE il rapporto Mutuante/Mutuatario) ENTRO 10 GIORNI (leggasi DIECI GIORNI) corrisponda alla Banca le rate sino ad allora non pagate, oltre agli interessi moratori dell’ammontare delle cifre non pagate sino a quella data, oltre alle spese legali, sommando anche quelle del decreto stesso e oltre a TUTTO L’AMMONTARE RESIDUO DEL MUTUO ancora non pagato… tutto in 10 giorni suceessivamente ai quali la Banca è ora autorizzata a PIGNORARE l’immobile messo a garanzia dal mutuo e, qualora lo stesso non fosse abbastanza capiente, anche tutti gli altri immobili intestati al mutuatario e a tutti i garanti del mutuo qualora non soddisfatti totalmente della cifra totale (è il caso in cui un cliente che deve € 200.000,00 alla banca vede venduto all’asta il suo immobile per € 100.000,00 -  in presenza di garanti la banca è autorizzata a Pignorare i beni dei garanti sino all’ammontare della differenza sino al pagamento di tutti gli interessi montanti).

A questo Punto la Casa è PIGNORATA, ma ancora non all’asta.... (to be continued...)

ASTA SYempre - MIRKO FRIGERIO