domenica 26 aprile 2015

LA TURBATIVA D'ASTA. miti, leggende e millantazioni

Ne abbiamo sentito parlare spesso ed il nostro immaginario collettivo va alla figura di un ipotetico Man in Black che avvicinandosi a noi con aria sufficiente e sfacciata ci prende da parte e ci dice "Ora ti farò un'offerta che non potrai rifiutare", magari con un accento degno del miglior film di Francis Ford Coppola.
Ma in realtà, quanti di noi sanno realmente cosa è la TURBATIVA D'ASTA?!
E soprattutto chi "Turba"!?

Cominciamo dalla normativa: cita testualmente il Codice Penale

Art. 353. Turbata libertà degli incanti.

Chiunque, con violenza o minaccia, o con doni, promesse, collusioni o altri mezzi fraudolenti, impedisce o turba la gara nei pubblici incanti o nelle licitazioni private per conto di pubbliche amministrazioni, ovvero ne allontana gli offerenti, è punito con la reclusione da sei mesi a cinque anni e con la multa da euro 103 a euro 1.032.
Se il colpevole è persona preposta dalla legge o dall'autorità agli incanti o alle licitazioni suddette, la reclusione è da uno a cinque anni e la multa da euro 516 a euro 2.065.
Le pene stabilite in questo articolo si applicano anche nel caso di licitazioni private per conto di privati, dirette da un pubblico ufficiale o da persona legalmente autorizzata; ma sono ridotte alla metà.

Tutto racchiuso qui in queste poche righe di articolo del CP, tutto proprio tutto, compresa la sua celata interpretazione.

Cosa ci dice questo articolo?!
Innanzi tutto che è un Reato PENALE punito con Reclusione e ammenda amministrativa...e fin qui, nulla di strano..
Poi ci dice che le azioni che turbano sono identificate in:
violenza o minaccia: nulla da eccepire... Penso sia chiaro, minacce verbali o scritte, azioni violente a cose o persone, riconducibili a inviti subliminali a non partecipare sono il più logico degli elementi della turbativa;
doni o promessecollusioni o altri mezzi fraudolenti: anche qui nulla da Eccepire... Mi par logico: le do 3.000 euro se non partecipa oppure mi dia 3.000 euro per far si che io non partecipi, sono azioni ormai riconducibili a periodi molto datati che vedevano la famosa "compagnia della morte" presiedere il Tribunale di Milano... Oggi miti sfatati.
Ovvero ne allontana gli offerenti: qui comincio a divertirmi, perché per allontanare gli offerenti, ragazzi, non ci sono solo le minacce e quanto sopra... Allontanare gli offerenti lo si ha anche dando FALSE INFORMAZIONI o INFORMAZIONI NON COMPLETE.
Sino ad ora abbiamo nella nostra testa immaginato azioni fatte dall'ipotetico proprietario o dal lugubre promissario vincitore... Azioni fatte per tener lontano... Sia per non far partecipare, sia per allontanare futuri ipotetici prospect.

Mi spiego meglio perché questo e il prossimo punto, sono il fulcro del discorso che ribalterà il modo di pensare...

Qui la Turbativa comincia a prendere una piega diversa e tutto è racchiuso in quest'ultimo "ovvero...."

ed allora cominciamo a capire anche che:

  • dare false informazioni è TURBATIVA;
  • non dire o nascondere condizioni importanti che possano precludere la conclusione della partecipazione è TURBATIVA;
  • fare o rilasciare dichiarazione scritte o parlate che allontanino dalla partecipazione è TURBATIVA
Si, perché ricordiamoci che le turbative tendono a ledere una o più parti in causa e, nelle esecuzioni, gli attori potenzialmente lesi sono sia i procedenti, che vedono vane le aspettative di recupero, sia i proprietari dell'immobile che, mancando la partecipazione, ad ogni ribasso vedono aumentare il loro debito residuo e quindi oltre alla beffa del rimaner senza immobile, vedono aumentare il loro monte debiti per insoddisfazione e ribassi.

Ma questo apre inevitabilmente un altro scenario ben più importante e una domanda che mi pongo, e che dobbiamo porci, ogni qual volta uno zelante e  pseudo arrogantemente  "addetto ai lavori" non compie il suo dovere istituzionale o lo compie in maniera superficiale....
quel piccolo, iniziale, insignificante termine "CHIUNQUE" apre lo scenario anche all'interpretazione dei ruoli delle persone che compongono la filiera delle esecuzioni immobiliari e quindi verrebbe da pensare che
  • il perito che esegue la perizia dimenticando fondamentali ed importanti informazioni, dando superficiale risposta ai quesiti posti dal Magistrato o errando le risposte agli stessi (ad esempio dimentica di dire che l'immobile è occupato con Giusto titolo, oppure che dimentica di citare la presenza di abusi edilizi siano essi sanabili o insanabili, oppure ancora dimentica di citare che l'ìmmobile nel ventennio proviene da una donazione o che è soggetto a ex 167 - ndr) quindi potrebbe essere anche lui soggetto che compie TURBATIVA?!,
  • ed il Delegato alla Vendita, che nell'avviso o nel dare informazioni pecca di superficialità, spesso passando il compito (che ricordo essere contribuito economicamente e anticipatamente con fondo spese a carico del procedente - ndr) all'assistente di turno che non conosce esattamente i termini della normativa e quindi non ci da le informazioni essenziali, spesso nascondendosi dietro una millantata e inflazionata "legge sulla Privacy", annch'esso compie TURBATIVA!?
  • ed il Custode, che tarda a fissare gli appuntamenti, oppure proprio non li fissa perché siamo "gli unici" oppure non ci da dovuto tempo per poter visitare l'immobile, oppure ancora nasconde informazioni utili alla potenzialità di partecipazione, ad esempio non informa che il contratto d'affitto è nullo o l'inquilino non sta pagando l'affitto, oppure ancora non ci informa sulle spese condominiali o non ci vuol far vedere l'immobile perché "il Giudice ha detto..." allora anche lui sta facendo TURBATIVA?!
Per concludere, spesso la paura che ci fanno queste figure ci impediscono di vederli per quello che effettivamente sono: delle persone al servizio della legge e che la Legge è Uguale per Tutti, quindi anche per loro.
Io temo di più questi zelanti pseudo professionisti che allontanano l'utente finale dalle procedure creando quindi dissesto tra i soggetti protagonisti; quelli che veramente dovrebbero essere tutelati. gli attori sono e rimangono il proprietario e gli aventi diritto al credito.
Se tutti facessero il loro lavoro per come viene loro assegnato, forse questo mondo non farebbe cosi paura ai più.
Detto ciò conosco moltissimi Periti, custodi e Delegati, che fanno veramente bene il loro lavoro e che si prestano a semplificare e non ad appesantire la cosa, ma io ci lavoro ogni giorno e so bene chi fa bene e chi fa male.
Questo articolo è per coloro che, approcciandosi solo una volta a questo mondo, hanno inciampato nelle figure sopra descritte.
TURBA la cosa, ma è cosi....

ASTA SYempre - Mirko Frigerio



sabato 25 aprile 2015

Nella mia Agenzia Immobiliare posso pubblicizzare IMMOBILI ALL'ASTA?!

Rimuoviamo i tabù mentali e le leggende metropolitane!
la Domanda sta facendo il giro della Penisola, con non poche storielle millantanti che gravitano attorno alla domanda.
"Si...", "No...", "Solo se ti autorizza il giudice (?!?)".... In effetti se ne sentono di ogni e di tutti i tipi.
Ma la domanda esatta non è se POSSO o meno, la Domanda è CHI ME LO IMPEDISCE?!

Un Immobile in ESECUZIONE FORZATA viene pubblicato in Pubblicità Legale sui siti e sui quotidiani autorizzati secondo la normativa sulla Pubblicità Legale disposta dal ministero della giustizia; tuttavia La pubblicità COMMERCIALE, se fatta con il criterio giusto non comporta nessun tipo di disturbo (turbativa) all'esecuzione stessa, anzi, ne aumenta la Visibilità e di conseguenza la partecipazione.

È chiaro però che non possiamo GENERALIZZARE con informazioni non precise la pubblicità degli immobili all'asta; ecco come fare:

  • La scritta sul cartello deve specificare che quella è una PROPOSTA immobiliare (spesso, troppo spesso nelle vetrine delle agenzie e nei siti web troviamo immobili con l'impropria scritta VENDESI); quindi scriveremo PROPONIAMO;
  • Geolocaliziamo l'immobile, diamo l'esatto indirizzo, anche il numero civico... Sia in vetrina, sia sullo web;
  • Scriviamo la descrizione cosi come è l'immobile e TOGLIAMO DEFINITIVAMENTE gli aggettivi vezzeggiativo che per troppo tempo hanno fatto ridere l'immaginario collettivo, trasformandoci da Professionisti dell'immobile a fanfaroni del Real Estate (Bellissimo... Luminosissimo... Balconatissimo... Aeratissimo... citofonatissimo... Esposizionatissimo... - suvvia un po di decoro, non son queste le professionalità che ci fanno alzare l'interesse... La gente da noi vuole serie informazioni, non fanfaronate - ndr) se l'immobile deve esser descritto sarà descritto come: Appartamento Trilocale, 85 mq, Cucina Abitabile, salotto, 2 Camere da Letto, Bagno, Balcone. Autorimessa e cantina completano la proprietà
  • Il Valore dell'immobile va esattamente proposto, alla virgola, alla cifra della Base dell'asta Pubblicata nell'avviso specificando che non si tratta di prezzo, ma di Prezzo Base Asta;
  • Inoltre va fatto Presente nell'annuncio che si tratta di un immobile di provenienza giudiziale, citando il numero della esecuzione, per esempio "immobile soggetto a RGE 867/2012 - Trib. MI"
  •  Usate la diligenza del bravo professionista... Non improvvisate se non sapete, e soprattutto non imbarcatevi in attività che non sapreste seguire, siate professionisti... E un vero professionista, se non SA non FA.
  • non dimentichiamoci inoltre che già i primi portali immobiliari  e i gestionali d'agenzia stanno già adattandosi alla scelta della provenienza di immobile (ASTA SI - ASTA NO) per poter caricare dati nelle sezioni destinate e non incappare in errori e orrori grossolani da chi non è avvezzo a queste nuove possibilità.
Il parco immobili in asta, oggi in Italia, è pari a circa 220.000 unità, importantissimo come numero di immobili e non più sotto valutabile in un mercato che, oggi più di ieri, cerca seri professionisti.

Vi capiterà che vi chiederanno, vi telefoneranno o addirittura vi vogliano impedire di proporre immobili all'asta; qualora questo accada, ed avrete seguito i criteri di cui sopra, rispondete "In base a quale normativa non posso?!"
Il sapere è alla base di tutto.

ASTASYempre - Mirko Frigerio

sabato 18 aprile 2015

ASTE, STRALCI & NPLs anche Bergamo in Prima Linea...

Ripropongo l'articolo di bergamosera.com

BERGAMO — Gli agenti immobiliari professionali Fiaip Bergamo aggrediscono il mercato parallelo delle aste immobiliari e delle vendite a saldo e stralcio in pre-asta. Questo il risultato operativo del seminario “Aste, stralci e agenti immobiliari” tenuto dallo specialista Mirko Frigerio nella sede bergamasca della Federazione italiana agenti immobiliari professionali.
“Con 181 miliardi di sofferenze bancarie, in costante crescita in Italia, il magazzino-ombra delle vendite immobiliari all’asta e in pre-asta sta venendo progressivamente alla luce”, ha spiegato Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo, “ormai se ne parla dappertutto e gli stessi consumatori ci chiedono di poter comprare casa al prezzo più basso possibile in questa fase di crisi di liquidità. Come anello di distribuzione della filiera immobiliare non possiamo rimanere fuori da questa fetta di mercato, sempre più consistente e spesso interessante, ma troppo tecnica e ostica per i privati fai-da-te”.
“L’agente immobiliare deve puntare alla vendita dell’immobilie pignorato a saldo e stralcio, prima che entri nel tritacarne dell’asta”, ha spiegato Mirko Frigerio. “In questo modo il proprietario viene liberato dal fardello del debito, che altrimenti resta segnalato in centrale rischi bancaria, pregiudicando il suo accesso al credito”.
“La carta vincente per gli agenti immobiliari che trattano le vendite a saldo e stralcio è la possibilità di far vedere la casa ai potenziali acquirenti” ha commentato Ezio Sangiovanni Gelmini, presidente Fiaip Lombardia, “mentre a Bergamo, per esempio, non è possibile visionare le case all’asta e ci si deve basare solo sulla perizia del tribunale”.
Fonte: http://www.bergamosera.com/cms/2015/04/03/bergamo-mercato-immobiliare-caccia-alle-case-allasta/


sabato 11 aprile 2015

AGENTI IMMOBILIARI E VISURE IPOTECARIE... Come ci comportiamo?!?

Vi è mai capitato di concludere una proposta di acquisto e scoprire  qualche giorno prima del rogito, che sul vostro caro immobile gravi
un bel pignoramento o un’ipoteca legale?
Magari con la chiamata dell’impiegata notarile che vi dice:
“Il mio visurista ha trovato un pignoramento… I suoi clienti le hanno già fornito la pratica di cancellazione?”
Beh! Spero che non vi sia mai capitato nulla di simile, ma penso che le conseguenze siano ben note a tutti voi.
Una recente sentenza della Cassazione n. 190095/11 ha condannato un’agenzia immobiliare a risarcire il danno perché non ha svolto regolarmente le visure ipotecarie: “…Il mediatore è comunque tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale”.
Non solo!  La Corte entrando nello specifico ha anche chiarito che “…Ciò comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore e, in negativo, il divieto di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato”.
La Visura Ipotecaria
La Visura Ipotecaria è l’atto di ispezionare i pubblici registri immobiliari, consultarne i titoli e le formalità trascritte per accertare e statuire la titolarità di un bene immobile verificandone la presenza di gravami come ipoteche, pignoramenti, citazioni, convenzioni, servitù e quant’altro, che ne possano limitare e/o caratterizzare tale immobile.
In sostanza, certificare che l’immobile sia effettivamente del vostro venditore e che l’acquirente acquisti senza gravami pregiudizievoli.
Tale compito, data la sua importanza, nasce già nel XIX secolo con l’istituzione dei pubblici registri immobiliari: la Conservatoria.
Come sapete, la certificazione viene svolta direttamente dai notai o da un loro fidato che,  con il passare dei decenni, si è specializzato e ha focalizzato in primis il proprio sapere giuridico in tale attività di ispezione. Il visurista, oggi, è un professionista che svolge un lavoro fondamentale e necessario per il settore immobiliare,  infatti ogni compravendita, donazione, divisione, riscatto, atto esecutivo, decreto giudiziale, perizia, successione, ha alle spalle il suo accurato lavoro.
Il mediatore immobiliare diventa anche visurista
La realtà di oggi dimostra che la professione dell’agente immobiliare e finanziario non deve limitarsi unicamente al solo operato dell’intermediazione.
Quando il cliente si affida al mediatore con fiducia, lo rende portavoce di tutte le sue esigenze e lo considera il professionista qualificato che lo condurrà alla conclusione dell’affare. Da quel momento il mediatore ha la massima responsabilità nell’eseguire tutte le attività necessarie per concludere al meglio la trattativa garantendo la massima sicurezza alle parti. Che delusione scoprire che il lavoro è stato condotto in modo superficiale. Ma perché? Come è potuto accadere che proprio il professionista non abbia previsto e verificato questo o quel problema? E’ stato scelto come timoniere e invece ha tradito le aspettative trasformandosi in un attimo, da capitano a mozzo.
Per evitare questa imbarazzante situazione e demolire con un soffio anni di duro lavoro, è meglio prevedere qualsiasi problematica senza trascurare i minimi dettagli, che come sappiamo, fanno la differenza!
Da questo momento non potete piu’ ignorare le visure ipotecarie e catastali e sarete pronti a dimostrare ai clienti che la vostra professionalità va oltre la moralità.
Dario Bosio - su gentile concessione di Diego Caponigro