IL MONDO DELLE ASTE - DOMANDE E RISPOSTE -

le Aste, queste sconosciute.
mi hanno sottoposto queste domande, alle quali ho voluto dare una risposta smart, intuitiva, semplice... quasi da strade, per rendere più fruibile a chiunque il mercato delle Aste Immobiliari e degli NPLs.
alcune sono molto interessanti.
Buona Lettura



D: COSA È UN NPLs?!

R: è l'acronimo anglosassone del termine NON PERFORMING LOANs e identifica i CREDITI NON PERFORMANTI BANCARI 

In semplici parole identifica i MUTUO o i PRESTITI che non sono stati onorati e che hanno mandato la pratica alla gestione in SOFFERENZA, innescando quindi il Meccanismo del "recupero coatto del credito"

D: COME FACCIO A PROPORRE UN'ASTA AD UN CLIENTE?!

R: semplicemente PROPONENDOGLIELO, informandolo che si tratta di una esecuzione immobiliare, dandogli tutta l'assistenza necessaria, dicendogli quale è il valore di mercato, quale è il prezzo base d'asta, FORMANDOTI sulle ASTE, conoscendone le quotazione esatte del mercato e, con la giusta preparazione, potresti anche diventare il PROFESSIONISTA esperto di zona.

Un'immobile in asta è legato ad un proprietario che si Trova in difficoltà, e va gestito, con la conoscenza dei meccanismi, come una acquisizione solo un po speciale.

La formazione prima di tutto! 

D: ESISTONO TARIFFE E USI PER I COMPENSI, E, SE SI, IN CHE MISURA?!

R: non "esistono" tariffe, esiste Buon senso e senso di quel che stiamo proponendo.

Non ci stiamo approprocciando ad un mercato "semplice", pertanto mi piace dire che anche i compensi non saranno "semplici" o banali.

Più avremo cognizione di causa su quello che stiamo realmente dando come valore aggiunto, più sapremo richiedere compensi proporzionati alla attività svolta. 

D: COME AVVIENE UNA TRATTATIVA DI SALDO E STRALCIO ?!

R: la negoziazione di un SALDO&STRALCIO non è cosa da IMPROVVISAZIONE.

Gestisce equilibri dati dai gradi ipotecari, conoscenza della Materia Bancaria e della differenza tra Grado ipotecari, valori a chirografo e spese di procedura, che valuta chi è prededucente, che valuta la capienza di un credito, che analizza in Due-Diligence un CREDITO NPLs e gestisce i crediti iscritti e che compaiono nel fascicolo procedurale.

Vuol dire conoscere i meccanismi che muovono le Banche, i meccanismi di equilibrio dei deniti di EQUITALIA, conoscere i meccanismi della giustizia e cosi via dicendo.

LA TRATTATIVA di saldo e stralcio, MIO CONSIGLIO, è sempre da far gestire a CHI SA!!!

Non lasciate MAI NULLA ALL'IMPROVVISAZIONE!

Che fa perdere TEMPO, DANARO e spesso, non conoscendone le dinamiche, NON VI FA CHIUDERE LE PRATICHE!

D: CHE TIPO DI Agente Immobiliare È GIUSTO PER L'ACQUISIZIONE DI IMMOBILI IN SOFFERENZA ?

R: l'agente Immobiliare ha sempre avuto 2 tratti salienti: quello di "venditore" e quello di "acquisitore";

Correttamente formato, l'acquisitore "vecchio stile" è la FIGURA PIÙ INDICATA per gestire il proprietario di casa e, magari, accompagnarlo verso un INCARICO IN ESCLUSIVA per una trattativa saldo&stralcio.

D: COME POSSIAMO INTERFACCIARCI COL TRIBUNALE ?!

R: spero di aver capito Il senso della domanda: che dovrebbe essere: COME FACCIO AD AVERE INFORMAZIONI SUGLI IMMOBILI ALL'ASTA:

Esistono dei siti specializzati che danno un informazione Legale e fanno quella che viene definità PUBBLICITÀ LEGALE degli immobili in asta!

Ma per questo GRUPPO, vediamo se NOI si può fare un po di più ;)

Collaborando insieme...

D: L'A.I. CONTINUERÀ IL SUO LAVORO DI RICERCA CLIENTI O DIVENTA UNA FIGURA NUOVA?!

R: L'AGENTE IMMOBILIARE andrà avanti a fare la sua professione, solo INTEGRSNDOLA E SPECIALIZZANDOLA con etimologie, caratteristiche e formulari MOLTO PIÙ SPECIFICI, che giustificheranno 1 o 2 punti in più, percentuali, sulle parcelle.

D: POSSIAMO PROPORRE IMMOBILI ALL'ASTA?!

R: CERTO CHE DI!!! Addirittura li potete PUBBLICIZZARE SUI PORTALI.

Ricordatevi che li PROPONETE (e non li VENDETE - ndr);

Ricordatevi SEMPRE di dire che il PREZZO è la BASE D'ASTA!

Ricordatevi di dire che l'immobile è soggetto a Esecuzione Immobiliare, presso il Tribunale di Competenza, con i numeri di procedura e anno della stessa.

Insomma DITE LA VERITÀ!!! Il cliente la apprezza sempre!

D: COME POSSO FARE PER PUBBLICIZZARE UN IMMOBILE ALL'ASTA O CON DEBITO IN SOFFERENZA?!

Penso d'aver dato risposta con la domanda precedente.

D: POSSO COMPERARE LA CASA CHIEDENDO UN MUTUO?!

R: CERTO CHE SI!!!

Ci sono fior fior di società creditizie e/o istituti di credito che finanziano clienti che intervengono in asta immobiliare.

Il mio consiglio è quello di far parlare il vostro prospect, prima che questo DECIDA L'ACQUISTO, con il vostro Consulente del Credito e, con lui , verificare CHE IL. CLIENTE SIA MUTUABILE!

D: POSSO AFFITTARE UN IMMOBILE PIGNORATO?!

R: la domanda giusta è COSA È UN PIGNORAMENTO?!?! Da li la risposta anche a questa
domanda!

Il PIGNORAMENTO, per sua natura RENDE INEFFICACI TUTTI GLI ATTI DISPOSITIVI SUL BENE PIGNORATO!

Ergo, tutto ciò che è stato FATTO dopo lo stesso, DEVE TENER CONTO del pignoramento stesso!!!

Di conseguenza, essendo stato stipulato DOPO il pignoramento, un contratto d'affitto RISULTA INEFFICACE!!!

VISURE, VISURE, VISURE!!!! SEMPRE!!!!

D: COME FACCIO A SAPERE LE SPESE PENDENTI CHE GRAVANO SU UN'ASTA?!

R: l'asta CANCELLA TUTTE LE TRASCRIZIONI su un bene e lo libera, anche se il debito non trova Totale copertura! SOLO UNA COSA grava sul NUOVO PROPRIETARIO dell'immobile:

LE SPESE CONDOMINIALI! L'anno in corso e l'anno precedente VANNO SALDATI DIRETTAMENTE all'amministratore di Condominio!!!

Pertanto, contattate il delegato alla Vendita, o direttamente l'amministratore di condominio e fatevi dire l'ammontare delle spese dell'anno in corso e dell'anno precedente che avrete da Sostenere OLTRE alle spese di aggiudicazione e al saldo dell'immobile, dopo l'asta.

D: PER ACQUISIRE UN MANDATO DAL PROPRIETARIO DEVO ESSERE ISCRITTO "A TITOLO ONEROSO" ?!

R: GRATIS non lo fare.... Dovresti essere iscritto come ONLUS 😬

Perdonate la battuta, è chiaro che, ad esempio quando ad intervenire o assistervi nel cloasing di Un saldo e stralcio, regolarizziamo anche le parcelle dell'agenzia immobiliare che HA ACQUISITO il bene... Quindi il Mandato (Che deve AVERE delle caratteristiche e delle clausole SPECIALI, trattandosi SEMPRE di un immobile PIGNORATO - ndr) VA RACCOLTO ASSOLUTAMENTE per gestire un saldo e stralcio!

Anche qui, VI PREGO, NULLA ALL'IMPROVVISAZIONE!!!

Collaborate con strutture che lo fanno regolarmente!

Se, Serie come reputo sia la Nostra, NON VI CHIEDONO DANARI, ma inseriscono LA VOSTRA e LA PROPRIA PARCELLA nei conteggi del saldo & stralcio cosi che Nemmeno il prorpietario che, spesso, non ha le disponibilità, non abbia ULTERIORI COSTI!

NIENTE IMPROVVISAZIONE!!! VI PREGO.

D: COME TUTELARSI DA AZIONI PREGIUDIZIEVOLI TRA PERIZIA/VISIONE E ASTA FINALE!?

R: se la domanda è da intendersi solo COME ASTA, non so corre nessun rischuo... Io ACQUIRENTE FINALE, ho il bene LIBERO DA QUALSIASI GRAVAME che colpisca economicamente l'immobile (quindi se affittato prima del pignoramento, mi verrà assegnato con inquilino, e se parte di una assegnazione coniugale, mi rimarrà dentro il coniuge assegnatario - OCCHIO A QUESTE COSE!!! Impariamo a leggere TUTTA LA PERIZIA, non solo il prezzo!)

D: CI SONO ISTITUTI DI CREDITO CONVENZIONATI/COLLEGATI AI TRIBUNALI?!

R: oggi non più, ma rivolgendovi al vostro mediatore creditizio, sarà LUI a indicare al vostro clinete con quale istituto di credito gestire l'operazione.

D: LE BANCHE VENDONO GLI IMMOBILI ALL'ASTA!?

R: ASSOLUTAMENTE NO!!!!!!!!!

Le banche NON sono PROPRIETARIE DEGLI IMMOBILI, e pertanto NON VENDONO NULLA!!!

L'immobile, sino alla assegnazione, resta di proprietà, appunto. al PROPRIETARIO DELLO STESSO.

D: COME FACCIO A SAPERE SE UN CLIENTE HA PROBLEMI CON IL MUTUO?!

R: MOLTO semplice!!!! GLIELO DOMANDO!!!!

- le rate di mutuo sono tutte pagate?!?! Ha degli arretrati?! Posso avere copia dell'atto di mutuo e copia delle ultime rate pagate?! Chiediamo GIA alla banca un prospetto estintivo, cosi sappiamo gia quando dovremo togliere dal prezzo di vendita per la banca?! 

La stessa cosa fate con le rate Condominili!

LIETO D'ESSER STATO UTILE a chiarire questi DUBBI e, per chi vorrà approfondirli, ci si vede presto in TUTT ITALIA....

ASTA SYempre... - MIRKO FRIGERIO