IMMOBILE IN ASTA CON PRESENZA DI ABUSI EDILIZI

E anche qui, le aste insegnano una novità... Vediamo il perchè.

Come tutti sanno, Il Testo Unico in materia edilizia vieta gli atti di compravendita senza permesso di costruire, stabilendo che gli atti "sono nulli e non possono essere stipulati ove dagli stessi non risultino gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria" (art. 46, comma 1 del DPR 380/2001) e sino a qui Nulla di nuovo.

Ma nel caso di acquisto all'asta?! L'asta, che NON È COMPRAVENDITA, poiché manca una delle parti, il venditore, e Il divieto di trasferire immobili che presentano in tutto o in parte abusi non si applica invece alle vendite esecutive immobiliari. Tale divieto è previsto sempre dal DPR 380/2001 (art. 46, comma 5) ed anche dalla Legge 47/1985 al comma 6.

In caso di sanabilità degli abusi, l’aggiudicatario deve presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dall’emissione del decreto di trasferimento, così come disposto dal DL 23 aprile 1985 n.146 e successivi interventi legislativi.

Segnalazione dell’abuso nella PERIZIA.

La situazione urbanistico-edilizia dell’immobile deve risultare dalla perizia del CTU  dove il Perito il deve indicare se eventuali abusi edilizi rilevati siano sanabili ed il costo da sostenere per beneficiare della sanatoria quando é possibile farla.

Le stesse informazioni devono comparire anche nell’avviso di vendita, steso dal Delegato alla vendita

Sono evidenziabili 2 casi: abusi sanabili e abusi non sanabili.

Vediamoli partendo dalla possibilità di sanabilità.

Condizioni per la sanabilità dell’abuso

Per capire se un abuso su un immobile acquistato all’asta può essere sanato o meno è necessario fare un piccolo excursus storico.

La Legge n. 47/1985 all’art. 40, sesto comma, prevedeva che:

"Nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge."

Il fatto che la regolarizzazione degli abusi su immobili acquistati all’asta sia stata trattata all’interno di una legge sul condono porta spesso a definire erroneamente tale procedura una sorta di condono speciale per gli immobili acquisiti all’asta. In questo caso si tratta più precisamente di una sanatoria. 

Tornando al nostro esame, l’ultima Legge che si è occupata di condono edilizio (L.326/2003) ha anch’essa disposto sulla possibilità di sanare abusi realizzati su immobili acquistati all’asta.

In sostanza attualmente possono essere sanati abusi edilizi compiuti entro il 31 marzo 2003 su immobili acquistati all’asta, purché rispettino i limiti indicati all’articolo 32, comma 25 della Legge 326/2003.

Aggiudicazione di un immobile con abuso edilizio sanabile e domanda di sanatoria

Se l’abuso edilizio è sanabile, l’aggiudicatario deve procedere alla presentazione della domanda di sanatoria entro 120 giorni dal decreto di aggiudicazione.

Detto abuso, ricordo, lo trovo Leggendolo nella perizia e confermato in avviso di vendita.

Per presentare la domanda di sanatoria è quindi utile rivolgersi ad un tecnico di fiducia (architetto, ingegnere, geometra), che si interfaccierà con l’ufficio tecnico del Comune  e provvederà a formulare tutta la documentazione necessaria per la chiusura della pratica.

Aggiudicazione di un immobile con abuso edilizio non sanabile

Qualora invece l’abuso non sia sanabile, l’immobile può comunque essere ceduto all'asta.  L’immobile viene così trasferito nello stato di fatto in cui si trova e l’aggiudicatario è tenuto a ripristinare lo stato dei luoghi.

Qui è ancor più importante avvalersi di un esperto che Sappia leggere una perizia e vi tenga lontano dai problemi di un affare fasullo, viziato da una non sanabilità.

L'asta non è un gioco, è una scienza, e come tale va rispettata.

Affidatevi SEMPRE ad un esperto del settore, chiedete al vostro AGENTE IMMOBILIARE se è specializzato in ESECUZIONI IMMOBILIARI.

ASTA SYempre - MIRKO FRIGERIO